Catálogo de Conceptos Coordinación de Obra

PROYECTO SUPERVISIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE OBRA

CLAVE

CONCEPTO

1

Actividades previas

1.1

Armado y Mantenimiento de Expedientes.- Apoyar al propietario en el armado de los expedientes de la obra fijando áreas responsables de mantener actualizados los mismos durante el periodo que dure la gerencia de obra, y marcando claramente los documentos que deberá de entregar el propietario al término de los trabajos.

1.2

Estudios.- Ordenar a nombre del propietario la ejecución de los estudios técnicos faltantes y realizar la supervisión de los mismos.

1.3

Tramitología.- Apoyar al propietario en la obtención de las licencias y permisos necesarios para la obra y en las relaciones con las autoridades, dejando en claro que todos los pagos que se generen por la tramitología serán por cuenta del propietario.

1.4

División de Obra por Especialidades.- En conjunto con el propietario definir el número de subcontratos en el que se desea dividir la ejecución de la obra, así como que materiales y equipos se desean comprar de manera directa. Se deberá revisar esta lista en el caso de existir cambios en los sistemas de construcción.

1.5

Programa.- Se elaborará un programa de obra general y uno específico de la etapa de Actividades previas incluyendo aquellos que son responsabilidad del propietario, y se resaltarán aquellos que sean críticos para el inicio de la fase de construcción.

1.6

Contratación de Proveedores de Diseño.- Asistir al propietario en el proceso de contratación de la empresa que se encargará del diseño del proyecto, así como de la empresa de ingeniería, buscando que los alcances contratados estén claros, teniendo como objetivo final el obtener un proyecto ejecutivo lo más completo posible.

1.7

Diseño Esquemático Final.- Coordinar con el propietario y la empresa proyectista el diseño esquemático final, evaluando las diferentes alternativas existentes desde el punto de vista del negocio que se piensa desarrollar.

1.8

Diseño e Ingenierías.- Una vez definido el diseño esquemático, coordinará y supervisará tanto el diseño arquitectónico como la elaboración de las ingenierías, revisando que los sistemas, materiales, y especificaciones propuestos sean los más convenientes para el proyecto. Decidir si las empresas de diseño deberán o no armar el catálogo de conceptos y cuantificación de obra de su especialidad. Al final de este proceso obtendrán un proyecto ejecutivo y un catálogo de conceptos preliminar.

1.9

Concursos de Contratistas.- Se deberán diseñar conceptualmente lo siguiente: a) las bases que se utilizarán para concursar contratistas y proveedores, b) procedimientos y políticas de contratación, c) el diseño de los formatos de Contratos y Órdenes de Compra. En los contratos de construcción se deberá poner especial énfasis en los conceptos de: Precio Alzado, el manejo y desperdicio de materiales por parte de los subcontratistas, el proceso de Órdenes de Cambio, y el pago del Seguro Social y de otros impuestos.

1.10

Diseño del Sistema de Pagos.- Diseñaran y propondrán al propietario un sistema de control de pagos a contratistas y proveedores. Este sistema incluirá por proveedor o subcontratista: A) Un control numérico (Estado de Cuenta) de los Contratos u Órdenes de Compra, Órdenes de Cambio (positivas o negativas), anticipos, pagos, y retenciones, y B) Un control gráfico de avances y estimaciones.

1.11

Presupuesto.- En base al proyecto ejecutivo autorizado se elaborará un presupuesto del costo total de la obra. En caso de existir desviaciones vs el presupuesto original, se analizarán estas y se harán los cambios en diseño que se acuerden con el propietario. Este presupuesto será el utilizado como base para el control del costo de obra.

2

Actividades durante el proceso de construcción

2.1

Separación de Obra por Especialidades.- Una vez terminado el proyecto se deberá volver a revisar la división del trabajo entre los subcontratistas, especificando alcances, y buscando el menor traslape posible de responsabilidades.

2.2

Selección de Contratistas y Proveedores.- Para cada especialidad se presentará con tiempo al Propietario para su autorización una lista de contratistas o proveedores propuestos para ser invitados a cada concurso.

2.3

Concursos.- Realizarán el proceso completo de los concursos de proveedores y subcontratistas. El proceso incluirá la invitación a los concursantes, la entrega de las bases del concurso, la visita de obra (en su caso), la recepción y aclaración de dudas, la recepción de las propuestas,la elaboración de las tablas comparativas, las negociaciones finales con los proveedores elegidos, y por último la asignación al ganador. Todo lo anterior en coordinación y de acuerdo con el propietario. Se propone crear un Comité de Compras para este efecto.

2.4

Contratación.- Se realizará la contratación de los subcontratistas o proveedores ganadores en cada uno de los concursos, asegurándose que se cumple con el cien por ciento del “Check List” de la documentación que aplique al contrato (firma de contrato, anexos, fianza, factura, etc.) antes de solicitar el anticipo.

2.5

Supervisión Obra.- Tendrán una supervisión continua en obra de los trabajos que realicen los contratistas, buscando siempre ser preventivos en el cumplimento del tiempo, calidad y costo de los trabajos, de acuerdo a la supervisión de obra privada o pública.

2.6

Calidad de Materiales.- Coordinarán y administrarán los trabajos de laboratorios externos de calidad de materiales y de topografía. Estos trabajos serán a costo del propietario o en su caso de los proveedores y contratistas.

2.7

Bitácora de Obra.- Serán los responsables de la administración y resguardo de la Bitácora de Obra.

2.8

Control de Cambios de Proyecto.- Se llevará un control y coordinación con el arquitecto de que los cambios y adecuaciones del proyecto sean incluidos en los planos “As Built”.

2.9

Control de Órdenes de Cambio.- Se llevará un estricto control de Órdenes de Cambio, estas siempre deberán estar autorizadas por el propietario.

2.10

Juntas de construcción.- Se tendrán reuniones semanales de construcción en obra donde acudirán los proveedores y contratistas que estén activos en la misma. En la reunión se tocarán los temas relacionados a programa, coordinación entre empresas, definiendo medidas y compromisos entre los participantes. Se levantará una minuta, que deberá ser distribuida a más tardar el día siguiente entre los participantes y las personas que designe el propietario. El propietario podrá o no tener representante directo en la Junta de Construcción.

2.11

Control de Pagos.- Presentarán las solicitudes de pago de los contratistas y proveedores, de acuerdo al sistema y políticas que se implemente, y las condiciones comerciales del contrato y/o Órden de Compra. Toda solicitud de pago deberá llevar un Estado de Cuenta del Proveedor o Contratista.

2.12

Reportes al Propietario.- Se entregarán mensualmente al propietario un reporte que deberá incluir lo siguiente: A) Estado de avance de obra, B) Comparación del avance vs programa autorizado, C) Costo Actual vs Presupuesto, D) Resumen de las Órdenes de Cambio autorizadas a la fecha, E) La más reciente estimación del costo total de la obra, F) Varios.- Cualquier tema adicional que sea de relevancia y/o necesite de alguna decisión.

2.13

Juntas con el Propietario.- Se propone que existan dos juntas mensuales de trabajo y formales con el propietario. Se propone que la primera reunión sea la primera semana del mes, y que en ésta reunión se revise el Reporte Mensual al Propietario y se reúna el Comité de Compras. La segunda reunión mensual sea la tercera semana de cada mes donde se revisen pendientes generales de obra, y se reúna el Comité de Compras.

3

Actividades de terminación y equipamiento

3.1

Entrega sustancial al propietario.- Coordinará con el propietario las fechas de las entregas de áreas, éstas podrán ser parciales.

3.2

Listas de Detalles.- En el momento que aplique se elaborarán listas de detalles y se le dará seguimiento a su terminación. Se le marcarán a los contratistas las prioridades para la resolución de las listas de detalle de acuerdo a los compromisos del propietario.

3.3

Cierres de Contratistas y Proveedores.- Se harán finiquitos con los contratistas y proveedores, cumpliendo con normas administrativas, recibiendo cuando proceda garantías, fianzas, y una revisión de los pagos al Seguro Social y otras entidades.

3.4

Licencias de Operación.- Apoyarán al propietario en la obtención de la licencia de operación.

3.5

Entrega de Expedientes al Propietario.- Se hará una entrega formal al propietario de todos los expedientes de obra que sean nuestra responsabilidad.